华夏幸福瞄准都市圈 产业新城异地复制进入全面加速期

时间:2019-5-17 来源:互联网 阅读:

空间都市圈化、运营精细化、地产金融化,这是华夏幸福判断不动产市场的“三个主张”。而其在核心都市圈布局方面已卓有成效

《投资时报》记者 苏慧

建设欣旺达动力电池华东地区首个生产基地,引进专业生产内燃机活塞环的大型股份制企业飞燕活塞环,引入我乐家居多套自动化柔性生产线……不过三年时间,坐落于南京市溧水经济开发区核心区域的华夏幸福溧水产业新城,从无到有拿出了一份漂亮的成绩单。

数据显示,截至2019年3月30日,这个以智能网联汽车、智能制造装备和科技服务为主要导向的产业新城累计引入企业74家,实现项目签约投资额超过200亿元,道路修建10.4公里,累计园区绿化面积达17.4万平方米,目前已成为国家级PPP示范区。

事实上,溧水产业新城只是华夏幸福(600340.SH)产业新城模式异地复制的其中一个样本。《投资时报》记者注意到,仅在南京,坚持推进“一区一策”和“精准投资”的华夏幸福现已规划建设溧水、龙潭、高淳、江宁湖熟等四座产业新城。而从全国范围来说,其产业新城数量已达77。华夏幸福已完成围绕北京、智能客服机器人公司晓多科技获祥峰投资领投数千万美元B轮融资上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈的布局,事业版图遍布全球80余个区域。

异地复制,对于凭借固安模式走出的华夏幸福来说是一个绕不开的关键词,市场也惯常从固安的特性出发,去判断其它产业新城的建设发展空间。尽管面临一定的困难,但华夏幸福产业新城模式的复制依然取得了成功。

在4月23日于南京举行的华夏幸福年度业绩沟通会上,华夏幸福副总裁赵鸿靖对产业新城的运营及异地复制情况做了详细介绍。他向《投资时报》记者表示,从财务指标上来看,77个产业新城中有48个产业新城已经实现了经营型的回款,20个产业新城累计现金流转正,占比接近三成。“这些产业集群比较发达,累计净现金流能转正的产业新城,已经进入到成熟期,未来也将持续获得收益。”赵鸿靖表示。

而在华夏幸福董事会秘书林成红看来,无论是95后崛起,网络文学更欢脱 呈现泛二次元转型对行业趋势的研究还是对公司战略的评价,都需要从新的角度构建一个更符合当下的研究及评价体系。“空间的都市圈化、地产的精细运营化、地产的金融化,这是我们未来判断宏观经济,特别是不动产市场提出的‘三个主张’。”林成红表示。

对于在2018年经历了极大变化的华夏幸福,他则提示了五大观察窗口:其一,关注都市圈市场和政策的变化;其二,关注环北京区域;其三,关注异地复制进展;其四,关注新团队新业务的开展;其五,关注中国平安作为二股东加入后与华夏幸福展开的全方面合作。

“我们顺利度过了在基本面、宏观面、政策面、金融面都不太确定的一年。”他说,在交出2018年成绩单后,华夏幸福提出了新的发展方向。

积极布局都市圈

2018年,华夏幸福年度业绩可圈可点。报告期内,该公司实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%;毛利率达42%,处于行业前列。截至报告期末,华夏幸福总资产达4097.11亿元,归属于上市公司股东的净资产为437.76亿元。

值得注意的是,2018 年该公司实现归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,超额约3亿元完成业绩承诺。

在融资方面,凭借稳健的经营与业务模式的优势,华夏幸福已经形成畅通的多元化融资渠道。公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳健的战略合作伙伴关系。截至目前,银行授信额度达3683亿元,已使用605亿元,剩余额度3078亿元。

《投资时报》记者注意到,公司还积极利用债券、中期票据、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具,使融资环境及债务结构得到进一步改善和优化。其一年以内到期债务占比从上一年度的31%下降到19%,短期负债占总有息负债比例持续降低,长短期债务比达到4.2倍。公司货币资金覆盖一年以内到期的有息负债1.8倍。

对于业绩的稳步增长、债务结构的优化,林成红表示,这是管理层在2018年作出最重要的两件事后获得的成果—其一,引平安作为公司二股东;其二,防风险在不确定性中寻找确定性。而未来将如何前进,则取决于公司对新趋势的判断。这其中最核心的三点即为“空间的都市圈化”“地产运营精细化”“地产金融化”,其也对应了华夏幸福未来主攻的几大块业务的情况。

“我们判断,未来空间的都市圈化将非常明显,未来10年内中国增量人口超过三分之二都将汇集在都市圈以内。而在都市圈人口不断聚集、产业不断聚集的同时,不动产市场结构性的机会也将集中在此处,都市圈市场可能会引领未来的不动产市场。”林成红说。

而华夏幸福积极布局核心都市圈策略已经卓有成效。目前,其在全国范围内已布局15个核心都市圈,2018年新增18个产业新城,全部为环北京以外区域。年内新增签约投资额约为1660亿元。

2018年华夏幸福外埠收入同比增长83%,占总收入31%。其中,外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈,分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

新战略未来可期

人口是市场的基石,产业是发展的内核,两者构成都市圈发展最大的基本面。坚持产品服务品质化,以优质产品和服务获取品牌溢价,运营能力将成为房地产企业未来的核心竞争力。基于不动产巨量投资和资金沉淀的天然属性,金融“长钱”与地产结合必将催生更强大的资本和更卓越的房地产企业。这是华夏幸福对于未甲骨文裁员:技术变迁引发的小人物沉浮来判断宏观经济,特别是不动产市场提出的“三个主张”。

基于此,在2018年业绩报告中,华夏幸福提出了新的发展战略:坚持都市圈布局,坚持做强产业新城业务,并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势,开拓新领域、新模式、新地域。

在产业新城方面,公司将继续做强,做到“三个坚持”:坚持产业新城逻辑不动摇,提升区域价值;坚持一区一策,提升经营水平;坚持精准投资,加速优质资源获取。

在新业务方面,公司将采取轻资产、重资产模式并举的新模式;同时,在做强产业新城业务的基础上,探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域;在地域布局上,聚焦深耕核心都市圈,并开拓进军都市圈的核心圈,进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。

事实上,这一战略也暗合了观察华夏幸福未来发展状况的窗口。

“看华夏幸福看什么?第一,公司的发展与都市圈市场和政策的变化息息相关,我们也在随着政策的变化来调整未来发展方向。第二,华夏幸福从环京起步,直到现在环京区域的产业新城布局依然是公司重要的组成部分,经过2017年、2018年的规划、土地、房地产调控之后,随着二机场的落地、通州副中心的落地,大家会关注环京的规划土地市场和房地产市场有没有稳定和健康的发展预期,这也是观察华夏幸福的重要落点。第三,看异地复制。尽管被认为面临很多困难,但从目前销售收入、回款各项指标来看,异地复制的进展至少是超过预期的。在环京受到一定限制的情况下,2017年、2018年异地确实承担起了重要角色。”林成红表示。

此外,华夏幸福新业务的展开亦值得关注。林成红表示,在前期两到三年内,新业务如商办物业等将以轻资产管理输出为主,不会占用华夏幸福太多的现金流,与原有的产业新城的预算之间的摩擦较小。

而华夏幸福与新晋二股东中国平安的合作进展亦持续向好。2018年9月26日,中国平安与华夏幸福签订了从金融服务到实业等一揽子战略合作协议,目前融资方面的合作已经落地。后续长租公寓、康养产业等方面也值得期待。

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